1) In un periodo caratterizzato dalla c.d. “crisi del mattone” ecco spuntare un nuovo prodotto che aiuta i giovani ad acquistare una casa con grandi benefici fiscali. Ci può dire in breve che cosa è il leasing abitativo?

Il leasing abitativo, noto anche come “leasing prima casa”, aiuta i giovani, e non solo, a realizzare il desiderio di avere finalmente una casa, a prescindere dal fatto che si tratti di un fabbricato già costruito, da costruire,  da completare o da ristrutturare.

La legge di stabilità 2016, introducendo la disciplina della locazione finanziaria di immobili da adibire ad abitazione principale, ha fornito un valido ed innovativo strumento per l’acquisto dell’abitazione principale, con importanti vantaggi per i contribuenti con reddito lordo non superiore ai 55 mila euro.

Volendo riassumere il contratto di leasing prima casa potremmo dire che si costituisce principalmente di tre fasi:

1) la società di leasing si obbliga ad acquistare o a far costruire la casa su scelta e secondo le indicazioni del cliente;

2) La società di leasing mette a disposizione del cliente la casa per un dato periodo di tempo a fronte del pagamento di un canone periodico;

3) Alla scadenza del contratto, il cliente ha facoltà di acquistare la proprietà della casa ad un prezzo prestabilito.

 

2) Considerando che la proprietà del bene rimane in capo alla società di leasing, il cliente può disporre liberamente della casa?

Assolutamente si.

Il leasing abitativo ha come causa del contratto il finanziamento, questo vuol dire che il cliente ha la piena disponibilità del bene facendo fronte a tutti gli oneri di ordinaria e straordinaria amministrazione.

Inoltre in un periodo di crisi economica come quello che stiamo vivendo è importante sottolineare che la norma sul leasing prima casa è stata scritta con una forte attenzione nei confronti del cliente.

E’ infatti disciplinato il caso in cui il cliente, dopo la stipula del contratto di leasing, si trova in difficoltà perché ha cessato il rapporto di lavoro subordinato; in tal caso potrà chiedere la sospensione del contratto per un periodo massimo di 12 mesi. Durante il periodo di sospensione non matureranno interessi sul debito residuo alla data di sospensione e l’opzione finale di acquisto (riscatto) verrà di conseguenza posticipata.

 

3) Direttore, da sempre la fiscalità rappresenta la leva principale per scegliere tra prodotti alternativi sul mercato. Quali sono i principali vantaggi fiscali del leasing immobiliare abitativo?

Intanto partiamo subito con il precisare che il leasing immobiliare abitativo è “fiscalmente per tutti” a prescindere dall’età. Infatti gli unici due requisiti per accedere alle agevolazioni IRPEF del prodotto sono rispettivamente un reddito lordo annuo non superiore a 55.000 Euro ed essere privi di abitazione principale. Se poi si ha un’età inferiore ai 35 anni si beneficia di una detrazione fiscale ancora più alta rispetto a chi li ha superati. In particolare in caso di età inferiore a 35 anni, la detrazione in dichiarazione dei redditi è del 19% delle spese relative ai canoni di leasing e relativi oneri accessori che complessivamente siano stati pagati per un importo non superiore ad 8.000 euro annui nonché del 19% del costo di acquisto del bene a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo pagato non superiore a 20.000 euro. Nel caso invece in cui l’età del contraente sia superiore a 35 anni, allora in tal caso la detrazione in dichiarazione dei redditi è sempre del 19% delle spese relative ai canoni di leasing e relativi oneri accessori ma che complessivamente siano stati pagati per un importo non superiore a 4.000 euro annui nonché sempre del 19% del costo di acquisto del bene a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, ma per un importo pagato non superiore a 10.000 euro.

Per quanto riguarda poi il regime delle imposte indirette (registro ovvero IVA, ipotecaria, catastale), se l’utilizzatore ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte d’atto sull’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing concedente sono:

nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva):

• imposta di registro del 1,5% • imposta ipotecaria fissa di 50 euro

• imposta catastale fissa di 50 euro.

Nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva invece:

• Iva al 4% • imposta di registro fissa di 200 euro

• imposta ipotecaria fissa di 200 euro

• imposta catastale fissa di 200 euro

 

4) In caso di acquisizione dell’abitazione principale da parte di una coppia, è consuetudine procedere alla co-intestazione dell’immobile. Quali effetti sulle agevolazioni fiscali descritte sopra possono generarsi da un’ eventuale co-intestazione del contratto?

In linea generale in caso di contitolarità del contratto di leasing, si considera il reddito complessivo per singola persona e, secondo le indicazioni interpretative contenute anche nel “Vademecum del leasing immobiliare abitativo”, le sopra indicate agevolazioni IRPEF sono ridotte alla percentuale pari alla quota di intestazione del contratto. Ad esempio nel caso di co-intestazione (50% e 50%) per gli under 35, ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro, nonché detrarre ciascuno il 19% del prezzo di riscatto con un limite massimo di 10.000 euro. Sempre dal punto di vista delle detrazioni IRPEF, la mancanza dei requisiti sin dall’origine in capo ad uno solo dei cointestatari – invece – preclude a questi la spettanza della detrazione IRPEF della propria quota di canoni e riscatto, senza alcuna conseguenza in capo all’altro (o gli altri) cointestatari. In questi casi la co-intestazione non appare in realtà conveniente perché limita il godimento del beneficio fiscale: il cointestatario con i requisiti potrà operare la detrazione IRPEF sui canoni limitatamente alla propria percentuale di intestazione, mentre i canoni sostenuti dall’intestatario senza i requisiti “assorbono” comunque il limite di detrazione senza darne diritto.

Per ulteriori approfondimenti in materia di leasing si rinvia al seguente contributo:

LEASING – ASSILEA: INTERVISTA AL DIRETTORE GENERALE DOTT. GIANLUCA DE CANDIA

L’IMPATTO DELLA RECENTE GIURISPRUDENZA IN MATERIA DI USURA E ANATOCISMO SUL MONDO DEL LEASING

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